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L'académie des vices cachés
Qu’est-ce qu’un vice caché?
Tout défaut ou toute défectuosité résultant d’une conception de qualité inférieure, d’une détérioration ou d’une erreur de construction jamais vue avant la vente, que ce soit intentionnel ou non.
Il existait au moment de la transaction.
Il n’est pas apparent et, souvent, peut ne pas être perçu lors d’une simple inspection.
Il a un impact sur la qualité et la valeur de la propriété.
Il empêche l’acheteur d’utiliser et de jouir normalement de la propriété.
L’acheteur n’est pas au courant du vice caché et ne pouvait pas se douter, dans des circonstances raisonnables, de sa présence avant la conclusion de la transaction.
Si l’acheteur avait été au courant de la défectuosité,
il n’aurait pas acheté la propriété en question ou, s’il avait conclu la transaction, il aurait payé un prix inférieur.
Les droits de l’acheteur qui découvre un vice caché?
La garantie contre les vices cachés peut accorder aux acheteurs un ou plusieurs des droits suivants :
une réduction du prix payé
le remboursement des coûts liés aux réparations effectuées ou à faire
une compensation des dommages subis et, exceptionnellement,
l’annulation de la transaction, le remboursement du prix d’achat et des dommages.
Exemples de vice caché
Des fissures dans la fondation
Un problème de plomberie ou d’égout
Un câblage, une plomberie, un chauffage ou une climatisation inadéquats
De la moisissure dans les murs ou plafonds (peu importe où elle se trouve, en fait)
Une infestation (animaux ou insectes nuisibles, etc.)
Un suicide ou une mort violente
Les Parties à une transaction et leur rôles
Obligations du courtier
· Recommander à l’acheteur de faire inspecter sa maison
· Identifier le client
· Identifier toute autre partie non représentée par un courtier immobilier
· Vérifier tous les documents relatifs à la propriété (acte de vente, hypothèque, taxe de propriété…)
· Vérifier le certificat de localisation
· Dans le cas où vous achetez un condominium, obtenir et vérifier la déclaration de copropriété, les procès-verbaux des assemblées des copropriétés et toute autre information liée aux affaires financières depuis l’année qui précède la vente
· Vérifier que la déclaration du vendeur a été fidèlement remplie
· Conserver le dossier pendant au moins cinq ans
Les obligations du vendeur
La loi contraint le vendeur d’une propriété :
De remplir le formulaire obligatoire intitulé Déclarations du vendeur sur l’immeuble.
D’informer les acheteurs de toute défectuosité connue afin de leur permettre de déterminer :
la valeur réelle de la résidence;
l’impact qu’elle peut avoir sur la valeur de la résidence, leur permettant ainsi de demander un prix inférieur;
le coût des réparations ou des rénovations nécessaires.
En vertu de la loi, les vendeurs ne peuvent pas :
Omettre de divulguer à l’acheteur toute information qui peut avoir un impact sur la valeur de la propriété.
Exagérer de manière à encourager l’acheteur à faire un achat selon de meilleures modalités, notamment un prix supérieur.
Obligations de l’inspecteur
La loi contraint l’inspecteur d’habitations :
D’examiner la déclaration du vendeur.
D’effectuer un examen visuel minutieux de :
tous les systèmes;
tous les éléments visibles et accessibles.
Éléments à inspecter :
Remettre un rapport écrit détaillé des résultats :
photographies;
Signes de toute défectuosité observée, particulièrement celles qui exigent :
des travaux de réparation urgents ou majeurs;
l’avis supplémentaire d’un expert dans le domaine.
Structure de la propriété
Terrain
Revêtement
Portes et fenêtres
Toiture
Plomberie
Électricité
Chauffage
Ventilation
Climatisation
Obligations de l’inspecteur
L’inspecteur est responsable de détecter :
les vices apparents…
et non les vices cachés.
La garantie de qualité
Les acheteurs au Québec sont protégés par la garantie de qualité.
Elle s’applique à la propriété et à toute annexe, notamment :
Une piscine
Une cheminée
Une terrasse
Un garage
Une remise
Exceptions à la garantie
Achat en vertu d’une autorité judiciaire
(c.-à-d., une banque, une autorité municipale ou toute autre entité qui n’a jamais possédé la propriété)
Il existe 3 exceptions
dans le cadre desquelles la garantie de qualité n’est pas applicable :
Achat à vos propres risques (ou « en l’état »)
Achat auprès d’une succession
Vices cachés : ce qu’il faut faire
Arrêter les travaux de rénovation.
Documenter la défectuosité.
Informer le vendeur.
Permettre au vendeur de constater et d’inspecter la défectuosité présumée.
Accorder un délai raisonnable au vendeur pour lui permettre de réagir.
Obtenir des devis et un rapport d’inspection qui qualifie la défectuosité.
Tenter d’arriver à une entente avec le vendeur et de la consigner par écrit.
Procéder en fonction du devis.
Intenter une action en justice contre le vendeur relativement au coût des réparations.